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Postado em 18/01/2024 às 14:28

Reajuste do Aluguel; Índices e Desdobramentos Legais; Por Dr.ª Bruna Maria Martins

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Caros leitores,

Todo começo do ano os aluguéis tendem a aumentar, sendo assim, reajustados, mas, vocês entendem como ocorre o reajuste e se há previsão legal tanto? Nesta coluna quero conversar com vocês sobre isso!

Antes de adentrar no reajuste, é importante entender sobre a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que define como um direito do proprietário o reajuste anual no valor do aluguel de seu imóvel (artigo 18 da Lei de Inquilinato), assim sendo, este reajuste deve estar previsto no contrato de aluguel com base em algum índice de inflação. Aqui, começam as dúvidas, mas que índice utilizar?

Historicamente, o principal índice utilizado no reajuste de aluguéis é IGP-M. Porém, sua volatilidade/inconstância fez com que cada vez mais o mercado olhasse para o IPCA, que é a inflação oficial do país. Mas, uma vez que ambos os índices flutuam, uma outra alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, é a negociação direta dos novos valores do reajuste do aluguel.

Desta forma, o melhor a se fazer é entender as bases de cálculos para que assim seja decidido em contrato, qual índice utilizar, sabendo que o IGP-M e o IPCA possuem bases de cálculo diferentes. Isso ocorre porque, na economia, existem diversas “inflações”, de acordo com o custo de vida ou de cada negócio.

Em primeiro lugar, entenda que o IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços do Mercado, tratando-se de um indicador usado para medir a inflação dos preços referentes aos bens de consumo e produção no Brasil. O IGP-M é divulgado todos os meses pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas e IBRE, indicando a oscilação dos preços entre os dias 21 do mês anterior e 20 mês de referência.

Por sua vez, IPCA é a sigla para Índice Nacional de Preços ao Consumidor. Assim como o IGP-M, ele mede e acompanha as variações nos preços dos produtos de mercado para os consumidores no país. Contudo, ambos têm algumas diferenças.

Como você pôde ver, os dois índices servem para calcular a inflação. Entretanto, eles fazem isso de maneiras distintas. O IGP-M mede o custo de vida das famílias e oferece um retrato mais amplo da economia. Tanto que ele é baseado em outros índices, como o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), o IPA (Índice de Preços por Atacado) e o INCC (Índice de Nacional do Custo de Construção).

Enquanto isso, os resultados do IPCA consideram apenas os valores praticados nos serviços e comércios, que são pagos quando os consumidores finais realizam suas compras.

Há alguns anos, o IGP-M era o índice de reajuste de valor do aluguel mais praticado. Mas isso mudou na pandemia da Covid-19, quando ele começou a aumentar de maneira desenfreada. No cenário de crise econômica da época, o IPCA permaneceu mais estável, fazendo com que muitos locadores e locatários passassem a adotá-lo como alternativa mais viável.

Atualmente, esta realidade é bem diferente. Inclusive, o IGP-M hoje apresenta deflação. Ou seja, o reajuste do aluguel residencial previsto para janeiro de 2024 está estabelecido em -3,18%, sendo que essa variação é determinada pela análise dos últimos 12 meses do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Ainda, a fim de informarmos, você locatário ou locador, segue abaixo alguns pontos importantes sobre a Lei do Inquilinato no que se refere ao reajuste de aluguel:

- Reajuste Anual: A lei permite realizar um reajuste anual no valor do aluguel. Esse reajuste é baseado em índices de correção, como IGP-M, INPC ou IPCA, e o índice escolhido deve ser definido no contrato ou negociado entre as partes.

- Aviso Prévio: O reajuste anual do aluguel requer um aviso prévio de pelo menos 30 dias. O proprietário deve notificar o inquilino por escrito, informando o novo valor do aluguel e a justificativa para o reajuste.

- Limites do Reajuste: A Lei do Inquilinato estabelece limites para o reajuste de aluguel. Em situações normais, o reajuste anual não pode ultrapassar o valor equivalente ao índice de correção adotado. Isso visa garantir justiça e equidade nas relações entre locador e locatário.

- Reajuste por Diferença de Mercado: Quando há uma discrepância significativa entre o valor de mercado do imóvel e o valor do aluguel estabelecido no contrato, o proprietário tem o direito de propor um reajuste por diferença de mercado. Isso requer uma avaliação do valor de mercado do imóvel e notificação formal ao inquilino, seguindo as diretrizes legais.

Feito esse resumo, entendo que são inúmeros aspectos, portanto, não hesite em entrar em contato para esclarecer dúvidas ou discutir casos específicos.

Até a próxima, coluna!

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Bruna Maria Martins é advogada especialista em Direito Digital e Direito Cível.

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